مخبر - 1398/06/15 - تغییرات در سمت عرضه و تقاضا ملک از چه وضعیتی خبر می دهد؟

تغییرات در سمت عرضه و تقاضا ملک از چه وضعیتی خبر می دهد؟
نوسانات قیمت مسکن در برخی شهرها، ازجمله تهران، طی دو دهه اخیر یکی از چالش های اساسی بازار مسکن و اقتصاد کشور بوده است، به طوری که در یک دوره افزایش شدید و در دوره دیگر کاهش یا ثبات نسبتا فراگیر بر قیمت مسکن حاکم بوده است. تحولات ایجادشده در بخش مسکن، کل اقتصاد را متأثر می کند. اقتصاددانان اعتقاد ...
تغییرات در سمت عرضه و تقاضا ملک از چه وضعیتی خبر می دهد؟

تین نیوز |

بهشاد بهرامی| نوسانات قیمت مسکن در برخی شهرها، ازجمله تهران، طی دو دهه اخیر یکی از چالش های اساسی بازار مسکن و اقتصاد کشور بوده است، به طوری که در یک دوره افزایش شدید و در دوره دیگر کاهش یا ثبات نسبتا فراگیر بر قیمت مسکن حاکم بوده است. تحولات ایجادشده در بخش مسکن، کل اقتصاد را متأثر می کند. اقتصاددانان اعتقاد دارند قیمت مسکن نیز مانند هر کالای دیگری از دو تأثیر می گیرد. یک سو، عوامل سمت عرضه و سوی دیگر عوامل سمت تقاضا.

سمت عرضه: اقتصاددانان در معرفی عوامل ساخت طرف قیمت مسکن بر نهاده های تولید تأکید دارند. به بیان ساده تر در عناصر اثرگذار بر قیمت مسکن از سمت عرضه، قیمت زمین، مصالح ساختمانی، دستمزد، هزینه های صدور پروانه و جواز و... است.

سمت تقاضا: از سوی دیگر در سمت تقاضا عوامل به دودسته تقسیم می شوند؛ تقاضای واقعی مسکن (تقاضای ناشی از نیاز خانوار) و تقاضای سرمایه ای (تقاضای مسکن برای حفظ ارزش دارایی). آنچه تحولات بازار مسکن را از تحولات سایر بخش های اقتصادی متفاوت می کند و موجب شکل گرفتن الگوی متفاوت تغییر قیمت می شود، تقاضای سرمایه ای مسکن است. به نظر می رسد تحولات بازار در ماه های اخیر باعث شده که از سطح تقاضای واقعی کاسته شود.

گزارش بانک مرکزی از معاملات مسکن طی تیرماه امسال نشان می دهد تعداد معاملات آپارتمان های مسکونی شهر تهران به 8/4 هزار واحد مسکونی رسیده که نسبت به ماه قبل و ماه مشابه سال قبل به ترتیب 20 و 6/64 درصد کاهش داشته است. در این ماه، متوسط قیمت خریدوفروش یک مترمربع زیربنای واحد مسکونی معامله شده از طریق بنگاه های معاملات ملکی شهر تهران 4/13 میلیون تومان بوده که نسبت به ماه قبل و ماه مشابه سال قبل به ترتیب 4/0 و 15/9 درصد افزایش نشان می دهد.

بر پایه گزارش بانک مرکزی، تعداد معاملات آپارتمان های مسکونی شهر تهران در چهار ماه ابتدایی امسال هم حدود 3/26 هزار واحد مسکونی بوده که در مقایسه با مدت مشابه سال قبل از آن 9/49 درصد کاهش نشان می دهد. در این مدت متوسط قیمت یک مترمربع بنای واحد مسکونی معامله شده از طریق بنگاه های معاملات ملکی در شهر تهران 7/12 میلیون تومان بوده که نسبت به دوره مشابه سال قبل 4/102 درصد افزایش نشان می دهد. این تغییر و تحولات باعث شده مجددا این جمله از زبان بنگاه های املاک و واسطه گران ملکی شنیده شود بازار «استپ» کرد. چرا؟

رویکرد سمت تقاضا

در فاصله تیر 1396 تا تیر 1398 بازار مسکن کشور و به خصوص تهران، دوره پرتلاطمی را تجربه کرد. ابتدا خریدوفروش در این بازار قوت گرفت و تعداد معاملات رو به افزایش رفت و سپس مطابق انتظار قیمت ها رشد فزاینده ای به خود گرفت که البته شدت آن برای بسیاری از فعالان و همچنین تحلیلگران بازار قابل پیش بینی نبود. این جهش قیمتی در بازار مسکن، قدرت خرید مصرف کننده را به شدت تحت تأثیر قرار داد و به طور طبیعی تقاضا را با افت مواجه کرد. کاهش تعداد معاملات ثبت شده در چند ماه اخیر نشان می دهد گرمای بازار مسکن در سال جاری به هیچ وجه همانند سال گذشته نخواهد بود.

همین موضوع سبب شده برخی این گزاره را مطرح کنند که جنس اتفاق در این دوره متفاوت از دوره دیگر است. آیا این گزاره صحیح است و رفتار بازار مسکن برخلاف دوره های رونق و رکود گذشته بوده است اکثر کارشناسان اعتقاد دارند غافلگیری در کار نبوده است. پس از چند سال رکود و تغییرنکردن چندان قیمت اسمی به دلایلی ازجمله ورد تقاضا افزایش قیمت ها استارت خورده است.

عوامل سرعت دهنده

رشد نقدینگی در اقتصاد ایران: حجم بالای نقدینگی ایجادشده در سال های اخیر یکی از دلایل رشد قیمت مسکن شد در برابر هر تغییر قلمداد می شد. تصمیم سیاست گذار برای کاهش نرخ سود و هم زمانی با برخی ریسک های سیاسی موجب شد نقدینگی خلق شده تمایل به کوچ یابد. این عامل، سازگار با مفاهیم اقتصادی، تمامی بازارها ازجمله مسکن را تحریک و به افزایش قیمت در آنها کمک کرد. در چهار سال منتهی به ابتدای سال 1396، در حالی نقدینگی تقریبا سالی 25 درصد رشد داشت که رشد سالانه قیمت مسکن تک رقمی بود.

از نگاه عمده کارشناسان تعدیل ملایم قیمت مسکن و افزایش سقف وام اوراق به همراه تعریف وام های جدید مثل صندوق یکم کمک کرد قدرت خرید متقاضیان مصرفی بهبود یابد. با ورود متقاضیان بالقوه به بازار زمینه سازی برای رونق معاملاتی و در ادامه رونق قیمتی فراهم شد.

بازارهای موازی: از نگاه بسیاری اقتصاددانان بازدهی بازارها یکی از عوامل اثرگذار بر قیمت یک بازار است. برای نمونه با وجود رشد بالای نقدینگی اما جذابیت نرخ سود بانکی تا سال 96 مانعی برای رونق قیمت مسکن بود. در سایر بازارها نیز همین قاعده حاکم بوده است. تأثیر افزایش قیمت در بازارهای موازی عمدتا دلار به طور مستقیم و غیرمستقیم بر بازار مسکن اثرگذار بود و انتظارات تورمی در این بازار را افزایش داد.

شرایط بی ثبات و تلاطمات اقتصادی در این سال نقدینگی انباشته شده در قالب سپرده ها را مجددا سرگردان کرد. در چنین شرایطی هم با فشار از سمت تقاضا و هم با افزایش هزینه های ساخت در سمت عرضه، قیمت ها به سمت بالا تحریک می شد.

ریسک های بیرونی: در برهه ای از سال 1397 سرمایه گذاری در ابعاد بزرگ در بازارهای دلار و سکه عملا امکان پذیر نبود یا با ریسک های امنیتی قابل توجه همراه می شد. خریدوفروش دلار در بازار آزاد بارها خلاف قانون قلمداد شد و خرید سکه در تعداد بالا نیز با محدودیت هایی مواجه بود و حتی عواقب سنگینی برای برخی از معامله گران بزرگ داشت. با تشدید برخوردهای قضایی و انتظامی این دو بازار جذابیت خود را از دست داد.

ازاین رو بازار مسکن شرایط منحصربه فردی پیدا کرد؛ از این نظر که حجم بسیار بالای سرمایه نیز به راحتی قابلیت ورود به آن را داشت و هیچ گونه ریسک امنیتی و سیاسی هم آن را تهدید نمی کرد. بنابراین، مجموعه ای از عوامل اقتصادی و غیراقتصادی در این مدت با هم همراه شدند تا افزایش قیمت در این بازار را تشدید کنند و نرخ رشدهای (نقطه به نقطه) بالای 100 درصدی را در فصل اول 1398 رقم بزنند.

پیام کاهش تقاضا

در تئوری اقتصاد مسکن همیشه عنوان می شود که دوره های رونق و رکود در این بازار از سمت تقاضای مصرفی شروع شده و از طریق تقاضای سرمایه ای تشدید می شوند. در دوره اخیر نیز همین موضوع اتفاق افتاد. از اواسط سال 1396 تقاضای مصرفی به بازار رونق داد و موجب شروع دوره رونق در این بازار شد و سپس تقاضای سرمایه ای به آن شدت بخشید و نرخ رشدهای بالاتر را به ثبت رساند.

رشد سطح معاملات ابتدا از مناطق متوسط شهر و با واحدهای کوچک و متوسط شروع می شود که عمدتا مورد تقاضای مصرف کنندگان است و سپس به مناطق لوکس تر سرایت می کند که بیشتر مورد اقبال سرمایه گذاران حقیقی و همین طور حقوقی است. در طرف مقابل نیز با تداوم افزایش قیمت ها، تقاضای مصرفی چون آسیب پذیرتر است زودتر از بازار خارج می شود و تقاضای سرمایه ای با سیگنال گرفتن از این اتفاق خود را تعدیل می کند.

مصرف کننده در این شرایط یا وارد بازار اجاره می شود یا با تغییر منطقه موردتقاضا به سمت محل های ارزان تر یا حتی شهرهای کوچک تر، کیفیت تقاضای خود را تغییر می دهد. سرمایه گذار نیز که در این شرایط می داند عایدی سرمایه گذاری در بازار مسکن مثل قبل نیست، سعی می کند بازار دیگری را برای این منظور پیدا کند لذا معمولا از متقاضی به عرضه کننده تبدیل می شود. درنتیجه دوره جدیدی از چرخه های تجاری بازار مسکن شروع می شود که در آن معاملات کم رونق شده و خریدوفروش افت می کند. همچنین قیمت ها به یک ثبات نسبی می رسند و معمولا کمتر از تورم عمومی مصرف کننده رشد پیدا می کنند.

آیا بازار از طرف عرضه شارژ می شود؟

با توجه به عقب نشینی تقاضا برای سمت عرضه مسکن چه اتفاقاتی می افتد؟

آخرین آمارها مربوط به سال گذشته است. آمار پروانه های ساختمانی را در زمستان 1397 منتشر کرده است. این آمار نشان می دهد که تعداد پروانه های ساختمانی صادرشده در مناطق شهری کشور، نسبت به پاییز 1397 رشد 5/66 درصدی و نسبت به زمستان 1396 رشد 1/21 درصدی داشته است. متراژ کل زیربنای پروانه های صادره و تعداد واحدهای مسکونی پیش بینی شده در پروانه ها نیز به ترتیب با رشد 6/23 و 9/23 درصدی نسبت به زمستان 1396 و 3/43 درصدی نسبت به پاییز 1397 همراه بوده اند.

این آمار امیدبخش است، اما معنای رونق از سمت عرضه را می دهد؟

برخی کارشناسان می گویند اما این امید را ندارند. از نگاه آنان صدور پروانه های ساختمانی در زمستان به دلیل پیش دستی سازندگان از افزایش احتمالی هزینه های صدور پروانه و اخذ مجوز در سال بعد است. این موضوع در زمستان سال 1397 با توجه به تغییر مبنای ارزش معاملاتی و ادعای افزایش 100 درصدی قابل توضیح است. سهم تهران از پروانه های کل کشور، نسبت به پاییز کاهش قابل توجهی داشته است؛ به گونه ای که سهم 2/22 درصدی تهران در پاییز از زیربنای پروانه های صادره، به 2/16 درصد کاهش یافته است.

همین روند در خصوص تعداد واحد مسکونی نیز برقرار است. به عبارت دیگر، هرچند پروانه های صادره در شهر تهران رشد داشته است، اما سهم آن در مقایسه با رشد پروانه سایر نقاط کشور کمتر بوده است فعالان بازار مسکن اعتقاد دارند: بازار تهران نسبت به سایر نقاط کشور طلایه دار رونق و رکود است و معمولا دوره های رونق و رکود در تهران پیش از سایر نقاط کشور آغاز می شود پس وقتی در تهران اوضاع به سمت انقباض می رود در سایر نقاط نیز با تأخیر این اتفاق رخ می دهد.

چه می شود؟

فعالان ساختمانی می گویند: «در شرایطی هستیم که رکود سنگینی بر بازار وارد شده است که علل آن هم کاملا مشخص است؛ 1) کاهش قدرت نقدینگی خرید مردم 2) سوداگری اشخاصی در حوزه مسکن که در بعضی از مناطق کشور صورت گرفته و قیمت ها را به شدت خارج از چارچوب های اقتصادی افزایش داده و اینک به ناچار قیمت ها را کمتر کرده اند.

کسانی که به قصد و غرض سوداگری آن پلاک ها را خریدند و قیمت ها را به صورت غیرکارشناسی افزایش دادند، مجبور شدند واقعیت های بازار را بپذیرند و متناسب با کاهش نرخ تورم و ارز، قیمت ها را معرفی کنند. مردم فعلاً در شرایط بسیار سختی برای خرید مسکن هستند و آن جامعه هدف و کسانی که مشتری واقعی خرید مسکن هستند، شرایط برای آنان بسیار سخت است.»

به گفته آنان حوزه مسکن از اقتصاد کلان تبعیت می کند. اگر اقتصاد کلان به ثبات برسد حوزه مسکن هم به ثبات خواهد رسید؛ کما اینکه الآن به نظر می رسد شرایط کمی رو به بهبود است. در خصوص قیمت ها هم آن چیزی که به نظر می رسد، متناسب با نرخ تورم و هزینه ها تمام شده باید نوسان یابد و خارج از این هم هر اتفاقی که رخ بدهد، حبابی بیش نیست.

هفته نامه حمل ونقل

منبع خبر : تین نیوز

محتوای این خبر به صورت خودکار از «تین نیوز» دریافت شده و «مخبرنیوز» بدون هیچ دخل و تصرفی آنرا باز نشر داده است. اگر به هر دلیلی احساس می کنید محتوای منتشر شده مطلوب نیست، خواهشمند است با استفاده از این لینک ما را مطلع نمایید تا بدون درنگ آنرا حذف نماییم.
با استناد به ماده ۷۴ قانون تجارت الکترونیک مصوب ۱۳۸۲/۱۰/۱۷ مجلس شورای اسلامی و با عنایت به اینکه مخبرنیوز مصداق بستر مبادلات الکترونیکی متنی، صوتی و تصویر است، مسئولیت نقض حقوق تصریح شده مولفان در قانون فوق از قبیل تکثیر، اجرا و توزیع و یا هر گونه محتوی خلاف قوانین کشور ایران بر عهده منبع خبر و کاربران است.
کلیدواژه های این خبر
آپارتمان   گران   پروانه   معاملات مسکن   خانوار   قیمت ها   مسکن   نقدینگی   خرید آنلاین   عرضه و تقاضا   بنگاه   واحد مسکونی   گزارش بانک مرکزی   غافلگیری   املاک   اقتصاد   بازار   بانک مرکزی   سرمایه   بازار مسکن   افزایش قیمت   اقتصاد کشور   پیش بینی   قیمت روز مسکن   مسکونی  
اخبار مرتبط
تحولات نیمه اول و نیمه دوم سال 98/ پاییز و زمستانی سرد در انتظار بازار مسکن
صدای مهندسی ایران
انتظار سود بالا از بازار کم جان مسکن
الف
نیمه بدون تغییر ملک
اقتصادگردان
کوچ اجباری "اجاره نشینان" به حاشیه شهرها زیر سایه خلا قانونی/ تغییر جنس بازار مسکن از مصرفی به سرمایه ای موجب رواج سوداگری شد
راه دانا
بازار مسکن در رکود عمیق / کاهش 30درصد قیمت و ادامه آن تا پایان سال/ مردم توان خرید ندارند
الف
اگرقصد خرید و با فروش خانه دارید این خبر را بخوانید
کارگر آنلاین
شیوه مالکان پول لازم برای فروش مسکن تغییر کرد
خبرآنلاین
تحلیلی از آینده بازار مسکن
اعتدال
تقاضای واقعی مسکن به پایین ترین حد خود رسیده است/ بازار مسکن قابلیت رشد قیمت را ندارد
صدای مهندسی ایران
بازار مسکن به کجا خواهد رسید؟
بازار نیوز
همه چیز درباره آینده بازار مسکن
قلم نیوز
تا دو سه سال آینده قیمت مسکن دچار جهش نمی شود
سایت جماران
پیش بینی قیمت مسکن در آینده
شمانیوز
کارشناسان درباره آینده بازار مسکن چه می گویند؟
اقتصاد نیوز
مسکن هنوز گران است
قدس آنلاین
وضعیت قیمت مسکن در آینده چگونه خواهد شد؟
مرآت نیوز
تحلیل یک کارشناس از آینده بازار مسکن
ایسنا
افت 10 تا 20 درصدی مسکن در آگهی ها
انتخاب
کوچک های پرتقاضا در صدر معاملات مسکن
شفاف نیوز
آمار بانک مرکزی از بازار مسکن در مرداد ماه؛ کوچک های پرتقاضا در صدر معاملات
فرارو
کوچک های پرتقاضا در صدر معاملات
سازه نیوز
مهار تورم با سازوکار بورس و بانک
ایران جیب
آیا وام مسکن می تواند سایه سنگین رکود را از سر بازار کم کند؟
شهر فردا
فرار متقاضیان واقعی از بازار مسکن
سازه نیوز
نقش بانک ها در تلاطم بازار مسکن
فرارو
تقاضا برای مسکن هست؛ پول نیست!
افکار نیوز
7 عامل اثرگذار بر قیمت مسکن
روز نو
7 عامل اثرگذار بر قیمت مسکن در تهران
تابناک
پول کافی برای خرید مسکن در اختیار مردم نیست
شهر فردا
مردم پولی برای خرید مسکن ندارند
صدای ایران
ارائه تسهیلات به سازندگان راهی برای کاهش قیمت مسکن
صدا و سیما
آخرین وضعیت معاملات در بازار مسکن
روز نو
تقاضا برای مسکن هست؛ مردم پول ندارند!
اتاق خبر
انتظارات کاهشی در بازار مسکن
ملیت
موج انتظارات کاهشی در «بازار معاملات مسکن»
میزان
7 عاملی که بر قیمت مسکن تاثیر می گذارد
سایت جماران
7 عامل اثرگذار بر قیمت تمام شده مسکن در تهران
فرارو
آیا انتظارات بازار پایتخت کاهشی شده است؟ بررسی آثار 7 پارامتر بر قیمت تمام شده ساخت مسکن در تهران
اقتصاد نیوز
کوچ سفته بازان مسکن به شهرهای جدید
اقتصادگردان
دوره جهش قیمت مسکن سپری شده است
ایرنا
اخبار مرتبط
bltصدای مهندسی ایران : تحولات نیمه اول و نیمه دوم سال 98/ پاییز و زمستانی سرد در انتظار بازار مسکن
bltالف : انتظار سود بالا از بازار کم جان مسکن
bltاقتصادگردان : نیمه بدون تغییر ملک
bltراه دانا : کوچ اجباری "اجاره نشینان" به حاشیه شهرها زیر سایه خلا قانونی/ تغییر جنس بازار مسکن از مصرفی به سرمایه ای موجب رواج سوداگری شد
bltالف : بازار مسکن در رکود عمیق / کاهش 30درصد قیمت و ادامه آن تا پایان سال/ مردم توان خرید ندارند
bltکارگر آنلاین : اگرقصد خرید و با فروش خانه دارید این خبر را بخوانید
bltخبرآنلاین : شیوه مالکان پول لازم برای فروش مسکن تغییر کرد
bltاعتدال : تحلیلی از آینده بازار مسکن
bltصدای مهندسی ایران : تقاضای واقعی مسکن به پایین ترین حد خود رسیده است/ بازار مسکن قابلیت رشد قیمت را ندارد
bltبازار نیوز : بازار مسکن به کجا خواهد رسید؟
bltقلم نیوز : همه چیز درباره آینده بازار مسکن
bltسایت جماران : تا دو سه سال آینده قیمت مسکن دچار جهش نمی شود
bltشمانیوز : پیش بینی قیمت مسکن در آینده
bltاقتصاد نیوز : کارشناسان درباره آینده بازار مسکن چه می گویند؟
bltقدس آنلاین : مسکن هنوز گران است
bltمرآت نیوز : وضعیت قیمت مسکن در آینده چگونه خواهد شد؟
bltایسنا : تحلیل یک کارشناس از آینده بازار مسکن
bltانتخاب : افت 10 تا 20 درصدی مسکن در آگهی ها
bltشفاف نیوز : کوچک های پرتقاضا در صدر معاملات مسکن
bltفرارو : آمار بانک مرکزی از بازار مسکن در مرداد ماه؛ کوچک های پرتقاضا در صدر معاملات
bltسازه نیوز : کوچک های پرتقاضا در صدر معاملات
bltایران جیب : مهار تورم با سازوکار بورس و بانک
bltشهر فردا : آیا وام مسکن می تواند سایه سنگین رکود را از سر بازار کم کند؟
bltسازه نیوز : فرار متقاضیان واقعی از بازار مسکن
bltفرارو : نقش بانک ها در تلاطم بازار مسکن
bltافکار نیوز : تقاضا برای مسکن هست؛ پول نیست!
bltروز نو : 7 عامل اثرگذار بر قیمت مسکن
bltتابناک : 7 عامل اثرگذار بر قیمت مسکن در تهران
bltشهر فردا : پول کافی برای خرید مسکن در اختیار مردم نیست
bltصدای ایران : مردم پولی برای خرید مسکن ندارند
bltصدا و سیما : ارائه تسهیلات به سازندگان راهی برای کاهش قیمت مسکن
bltروز نو : آخرین وضعیت معاملات در بازار مسکن
bltاتاق خبر : تقاضا برای مسکن هست؛ مردم پول ندارند!
bltملیت : انتظارات کاهشی در بازار مسکن
bltمیزان : موج انتظارات کاهشی در «بازار معاملات مسکن»
bltسایت جماران : 7 عاملی که بر قیمت مسکن تاثیر می گذارد
bltفرارو : 7 عامل اثرگذار بر قیمت تمام شده مسکن در تهران
bltاقتصاد نیوز : آیا انتظارات بازار پایتخت کاهشی شده است؟ بررسی آثار 7 پارامتر بر قیمت تمام شده ساخت مسکن در تهران
bltاقتصادگردان : کوچ سفته بازان مسکن به شهرهای جدید
bltایرنا : دوره جهش قیمت مسکن سپری شده است
پستهای شبکه های اجتماعی مرتبط




 |  درباره ما |  ارتباط با ما |  تبلیغات |  آخرین پستها |  تیتراخبار |  خبرگزاریها |  صفحه اصلی | 

مخبر جامعترین و بزرگترین سایت جمع آوری اخبار ایران می باشد که توسط موتور هوشمند جمع آوری و پیش پردازش اخبار هزاران فید خبری را جمع آوری نموده و در اختیار مخاطبان قرار می دهد.
مخبر هیچگونه مسئولیتی در قبال محتوای منتشر شده نخواهد داشت.